Zwolnienie z PCC przy wspólnym zakupie pierwszej nieruchomości – przełomowa zmiana linii orzeczniczej przez NSA
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 kwietnia 2026 roku (sygn. akt III FSK 281/25) stanął po stronie podatników, rozstrzygając spór dotyczący interpretacji zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie pierwszej nieruchomości. To kluczowa wiadomość dla osób, które nabywają mieszkanie lub dom wspólnie z partnerem posiadającym już wcześniej nieruchomość.
I. Wprowadzenie: niekorzystna interpretacja fiskusa
Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje przepis art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, który zwalnia z opodatkowania zakup prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży nie przysługuje (i nie przysługiwało wcześniej) żadne z tych praw ani udział w nich.
Dotychczas Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej prezentował rygorystyczne stanowisko: jeśli nieruchomość jest nabywana przez kilka osób, zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy każdy z nabywców spełnia warunki ustawowe. W praktyce oznaczało to, że jeśli choć jeden z kupujących posiadał już wcześniej nieruchomość, cała transakcja była opodatkowana 2-procentową stawką PCC.
II. Rozstrzygnięcie NSA: prawo do zwolnienia jest „przypisane” do osoby
Wspomniany wyrok NSA zmienia tę niekorzystną dla podatników linię orzeczniczą. Sąd uznał, że fiskus błędnie interpretuje charakter zwolnienia, co prowadzi do nieuzasadnionej dyskryminacji części nabywców.
Kluczowe tezy płynące z wyroku:
- Proporcjonalność zwolnienia: NSA orzekł, że zwolnienie z PCC powinno być stosowane proporcjonalnie do udziału w nabytej nieruchomości tej osoby, która spełnia warunki (czyli kupuje swoje pierwsze mieszkanie).
- Cel przepisu: Celem preferencji było wsparcie osób zaspokajających swoje potrzeby mieszkaniowe po raz pierwszy. Odmowa prawa do zwolnienia osobie spełniającej kryteria tylko dlatego, że kupuje nieruchomość z kimś, kto te potrzeby już zaspokoił, niweczyłoby cel ustawodawcy.
- Podzielność zobowiązania: Sąd wskazał, że choć przy zakupie nieruchomości nabywcy odpowiadają solidarnie za zapłatę podatku, to samo zwolnienie ma charakter podmiotowo-przedmiotowy i powinno być odnoszone do konkretnego nabywcy.
III. Praktyczne skutki dla podatników
Wyrok NSA stanowi bardzo silny argument w relacjach z notariuszami, którzy jako płatnicy PCC często – z obawy przed odpowiedzialnością – odmawiali stosowania zwolnienia w sytuacjach „mieszanych”.
Co to oznacza w praktyce?
- Przy zakupie: Podatnik kupujący pierwszy udział w nieruchomości z partnerem (który ma już mieszkanie) może domagać się od notariusza naliczenia PCC tylko od udziału partnera.
- Możliwość odzyskania nadpłaty: Osoby, które w ostatnich miesiącach nabyły nieruchomość w podobnych okolicznościach i zapłaciły pełny PCC, mogą teraz rozważyć złożenie wniosku do właściwego urzędu skarbowego o stwierdzenie nadpłaty i zwrot nienależnie pobranego podatku.
Należy jednak pamiętać, że choć wyrok NSA wyznacza nowy kierunek, organy podatkowe mogą wciąż przejawiać opór przy automatycznym uznawaniu wniosków o zwrot. W takich sytuacjach niezbędna może okazać się pomoc profesjonalnego pełnomocnika w postępowaniu przed organami podatkowymi lub sądem.
Jeśli kupili Państwo nieruchomość wspólnie z osobą posiadającą już wcześniej mieszkanie i zapłacili Państwo pełny podatek PCC, zapraszam do kontaktu z Kancelarią. Przeanalizujemy Państwa sytuację i pomożemy w przygotowaniu wniosku o zwrot nadpłaconego podatku.