Zwrot nakładów a skutki w VAT
ORZECZENIE: Z perspektywy prawa cywilnego budynek stanowi część składową gruntu (superficies solo cedit), jednak w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług może być uznany za odrębny przedmiot dostawy.
W przypadku gdy dzierżawca przekazuje właścicielowi nieruchomości budynek, który sam wzniósł na wydzierżawionym gruncie, czynność ta stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.
Przekazanie budynku wzniesionego na cudzym gruncie
Wyrok zapadł w sprawie spółki, która wydzierżawiła od szpitala grunt, na którym – ze środków własnych – wybudowała ośrodek radioterapii. Po rozwiązaniu umowy dzierżawy powstał obowiązek zwrotu nieruchomości wraz z budynkiem.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że budynek wzniesiony na cudzym gruncie z chwilą wybudowania staje się własnością właściciela tego gruntu. W związku z tym przedmiotem przeniesienia nie może być sam budynek, lecz jedynie prawo majątkowe do zwrotu poniesionych nakładów.
Organ podatkowy stwierdził, że nakłady poniesione na budowę na cudzym terenie nie stanowią towaru w rozumieniu ustawy o VAT. W jego ocenie przekazanie tych praw właścicielowi nieruchomości należy traktować jako odpłatne świadczenie usług, które co prawda podlega opodatkowaniu, ale nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie (sygn. akt I SA/Kr 1/22) nie podzielił stanowiska organu i przyznał rację podatniczce. WSA wskazał, że pojęcie „dostawy towarów” w przepisach o VAT należy interpretować szerzej niż w prawie cywilnym.
Sąd podkreślił, że istotą dostawy jest faktyczne przeniesienie władztwa ekonomicznego nad rzeczą, a nie wyłącznie formalne przeniesienie własności. W rozpatrywanej sprawie doszło do przekazania władztwa nad budynkiem, co oznacza, że spełnione zostały przesłanki dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 października 2025 r. (sygn. akt I FSK 1283/22) potwierdził stanowisko WSA. NSA uznał, że przekazanie budynku wzniesionego na cudzym gruncie jest odpłatną dostawą towarów, która w określonych okolicznościach może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Sąd wyjaśnił, że pojęcie „rozporządzania towarem jak właściciel” należy rozumieć szeroko i niezależnie od cywilistycznych zasad własności. Podstawową rolę w systemie VAT odgrywa aspekt ekonomiczny, polegający na rzeczywistej możliwości dysponowania towarem.
Znaczenie orzeczenia dla praktyki
Wyrok NSA ma istotne znaczenie dla praktyki gospodarczej, zwłaszcza w relacjach między dzierżawcami a właścicielami nieruchomości. Potwierdza, że w przypadku budowy na cudzym gruncie i późniejszego przekazania obiektu właścicielowi może powstać obowiązek podatkowy w VAT, jeśli dochodzi do przekazania prawa do rozporządzania budynkiem jak właściciel.
Orzeczenie to wskazuje również na autonomię pojęć podatkowych względem cywilnoprawnych. Chociaż w świetle kodeksu cywilnego budynek stanowi część składową gruntu, to w ujęciu ustawy o VAT może być uznany za samodzielny towar, a jego przekazanie za odrębną dostawę w rozumieniu przepisów podatkowych.